요즘 전세 사기로 인한 피해 소식이 너무 많습니다. 일생에 한 번 하는 전세 계약. 오늘은 전세 사기 피해를 방지하기 위해 헌장 사기 기술 및 예방그것에 대해 조사했습니다. 다시는 이런 일이 일어나지 않기를 바라는 마음으로 이 글을 씁니다. 오늘은 바지렌탈(빌라킹), 이사당일대출 전세사기, 다계약 사기에 대해 정리했습니다.
.1. 바지대여(빌라왕) 전세 사기
이른바 별장왕, 바지대여업자를 이용하는 방식이다.
가장 먼저 새 빌라‘시세가 불확실하다’는 허점을 이용했다. 먼저 신축공사로 인해 주변 시세보다 높은 가격으로 전세내놓는 것부터 시작하세요. 그러면 아파트가 저렴해지고 깨끗한 빌라를 찾는 세입자가 생길 것입니다. 그러면 임차인은 보증금을 지불하고 집에 대한 계약을 체결합니다. 이후 이름을 바지 사장의 이름으로 변경이동 이 바지 상사는 계속해서 세금을 쌓을 것입니다. 쌓인 세금은 체납이 되고 체납이 된다 경매전환이 발생합니다. 임차인 입장에서는 세금에 후순위이기 때문에 임차인은 전세금의 대부분을 잃게 됩니다. 임차인 입장에서 빌라 구입 또는 새 임차인 찾기 나갈 수 밖에 없는 상황에 처하게 됩니다.
대처하는 방법
실제로 빌라 사기는 사회초년생이나 신혼부부 등 부동산에 대한 지식이 많지 않은 사람들을 대상으로 발생한다. 왜냐하면 신축빌라 전세 거래 안함이게 제일 좋을 것 같아요. 빌라 시세 파악이 어려워 매매가, 전세가, 경매가까지 파악하기가 상당히 어렵기 때문이다. 다만 부득이하게 빌라 전세 계약을 하셔야 한다면 다음 사항을 기억해두시기 바랍니다.
1) 집주인의 체납 세금 확인
국세 및 지방세 완납 증명서집주인에게 세금 체납 여부를 확인해달라고 하면 위와 같은 사기 사건을 피할 수 있을 것 같습니다. 또한 4월 1일부터는 집이 경매나 공매에 나가더라도 세전 보증금을 받을 수 있도록 법이 개정되오니 참고하시기 바랍니다. 2023년 4월부터는 정부가 집주인의 동의 없이 세금 체납을 확인하고 공개하는 조치를 취한다고 합니다.
2) 등기부 등본 확인
인터넷 레지스트리등록부 사본을 통해 개인적으로읽고 인쇄할 수 있습니다. 보통 부동산 계약을 할 때 이 등기부 등본을 확인할 수 있지만, 보통은 계약 전에 담보대출이 얼마인지 확인하기 위해 등기부 등본을 봅니다. 다만, 잔금을 납부하고 담보를 설정하는 경우가 있을 수 있으므로 계약 전후, 이체 전후 총 4번을 확인하는 것이 방법일 수 있습니다.
3) 임대차계약의 특약사항 명시
계약할 부동산에 대한 저당권, 가압류 등의 우선권을 취소하는 조건으로 계약하는 방법이 있습니다. 잔금을 갚는 날까지 근원 모기지 설정을 금지하는 특약넣어주시면 좋습니다. 그리고 계약을 체결하기 전에 매도의 경우에는 임차인의 동의를 얻어야 하며, 이를 위반할 경우 전 소유주도 연대하여 임대보증금 반환의무를 지는 것으로 명시하고 있다. 도움을 주시면 감사하겠습니다.
4) 전세보증보험 가입
전세보증보험 가입임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우 대위변제를 통해 대신 임대보증금을 돌려주는 보험입니다. 공공보증기관(HUG), 주택도시보증공사(SGI), 한국주택금융공사(HF) 가입이것은 가능하다. 왜냐하면 국가는 등록 절차부터 엄격합니다. 전세 사기가 의심되는 빌라는 등록 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 계약시 전세반납보증보험에 가입하지 않은 경우 전세계약을 특약에 포함시키지 않도록 요청하셔야 합니다. 전세 사기를 생각하는 중개사라면 전세 계약을 못할 가능성이 큽니다. 그런 집은 계약을 피해야 한다.
2. 이사 당일 대출
보통 전세 계약을 마치고 이사를 갈 때, 이체통지 및 확정일자집 인도와 입주 신고가 대항력의 요건이기 때문이다. 여기서 반대권이란 임차기간 중 경매나 매각 등으로 집주인이 변경되는 경우 새 집주인에게 임대차권을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 세입자가 전세 계약을 하고 집에 거주하는 동안 집주인의 경제 상황이 악화되어 집이 경매되는 경우가 많습니다. 이때 임차인은 새로운 입찰에 낙찰된 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 반대력이 있어야 합니다. 다만 이때 문제는 입주신고가 신고 직후에 효력이 발생하지 않는다는 점이다. 신고일 다음날 0시부터 적용됩니다. 그래서 잔금을 완납한 후 임대인은 주택을 담보로 당일 대출입주신고가 접수되면 대출일보다 하루 늦게 입주신고가 되며, 임차인의 보증금은 대출금액보다 낮은 우선순위로 밀려납니다. 왜냐하면 대출은 대출을 받은 날 즉시 효력이 발생합니다.하기 때문에
이 때문에 일부 집주인이 세입자가 입주신고한 날 은행에 대출을 하면 즉시 효력이 발생하는 저당권이 우선하고 다음날 세입자의 저항이 우선한다. 임차인은 저항을 잃을 것입니다. 집주인이 체납된 세금이 있으면 세금이 우선하므로 보증금을 전액 잃게 될 수 있습니다.
반대가 없는 임차인은 어떻습니까?
반대력이 있는 임차인은 주택이 경매로 팔리더라도 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있으나, 반대력이 없는 임차인의 경우 은행은 낙찰가에서 담보금을 먼저 받고 보증금은 하위 순서로 배포됩니다. 보증금의 일부는 회수할 수 없습니다.
대처하는 방법
보통 계약서에 특약으로 계약일 익일 0시까지 담보설정이 없는 조건이 유지됩니다.그러나 임대인이 급박한 사정으로 그렇게 하기로 결정한 경우 임차인의 선순위 저항을 중화시키고자 하는 만큼 대출을 실행할 수 있다.
1) 사전에 이사신고
입주 전날 전입신고 방법이 경우 같은 날을 점유함으로써 즉시 반대세력이 발생한다. 그런데 이 경우 보증금을 받기 전날 이사갈 집에서 주소를 빼야 하기 때문에 이사갈 집에 문제가 생길 가능성이 있다는 문제가 있다. 그래서 이런 경우에는 입주 전날 이사가는 집에 살고 있는 집을 계약하지 않은 배우자의 주소를 신고하고 이사 후 세대에 합류하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 이 경우 세대원 중 최초로 전입신고를 한 세대원의 입주신고일이 대항력의 기준일이 되므로 임대인이 이사 당일에 대출을 이행하더라도 대항력은 임대차계약을 유지할 수 있습니다. 물론 전입신고가 있으면 대출시 은행에서도 거주각서를 요구하기 때문에 대출실현을 어렵게 하는 안전장치가 될 수 있습니다.
2) 인터넷 레지스트리 확인
이사 당일 잔금을 지불하기 전에 인터넷등기소 등기신청건 처리현황 조회시도해 보는 것이 좋습니다. 이사 당일 임대인이 대출을 신청할 것이기 때문에 이때 은행이 담보설정등기를 신청했을 가능성이 크다. 문의는 아래와 같이 인터넷 등기/등기신청건 처리현황에 가셔서 이사하실 주소를 입력하신 후 문의하시면 됩니다. 이때 진행 중인 케이스가 있으면 잔액을 지불하지 않아도 됩니다. 이때 오후 늦게 이사한 가지 방법도 될 수 있습니다. 집주인이 잔금을 챙기고 대출을 실행하기 위해 은행에 갈 시간이 없기 때문입니다.
3. 다중 계약
전세 사기의 대표적인 유형 중 하나는 다중 계약입니다. 주로 대리인사용하는 방법으로는 원래 1인이 1개의 부동산에 대해 계약을 해야 하고, 한 부동산에 동시에 여러 임차인 계약을 맺을 때입니다. 이 경우 상대권한이 있는 선순위 임차인이라면 어느 정도의 권리를 보장받을 수 있을지 모르겠지만, 다른 계약자들이 권리를 보장받기 어려운 경우가 많다. 심지어 계약 자체가 사기일 수 있으며 아무도 자신의 권리를 보장받지 못합니다. 또한 집주인에게 공인중개사 월세 계약을 체결했다고 하는데 임차인과 글로벌 계약을이런 일이 발생하면 부동산 중개인이 보증금을 알아서 처리하고 나중에 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려달라고 해도 돌려받기 어려울 수 있습니다. 임대인의 계약은 월세 계약으로 작성되어 있기 때문에 보증금 전액을 돌려받습니다.
대처 방법
1) 전세계약을 하고 바로 동사무소에 가서 임대신고를 하고, 이동 세대 찾아보기반드시 하셔야 합니다. 다른 사람이 전세계약을 하고 입주신고를 했는지 확인하는 것입니다. 또한 실제 거래신고자료를 확인하여 본인이 계약을 체결한 건물, 층과 계약이 되어 있는지 확인합니다.
2) 다계약 사기의 경우 전세가가 주변 시세보다 싼 경우가 많다고 한다. 싼 가격에 계약을 해야 할 때 많은 사람들이 빠르게 거래를 하기 때문이다. 가격이 시장 가격보다 낮으면 거래를 피하십시오. 좋은 것 같습니다.
3) 또한 공인중개사 귀하가 국가 공인 중개인인지 문의하십시오.할 수 있는 사이트가 있습니다. 이중계약의 주범은 공인중개사일 수 있으니 확인하시고 계약을 하시면 더욱 안심이 되실 것 같습니다.
이상으로 전세 사기와 대처 방법에 대해 알아보았습니다. 내 몸을 맡길 집을 찾는 것이 얼마나 어려운 일인지 다시 한 번 깨달았다. 전세 사기를 완벽하게 막을 수 있는 방법이 없다는 것도 알았다. 계약서에 서명하기 전에 최대한 꼼꼼히 확인하고 확인하는 것 외에는 방법이 없는 것 같습니다. 열심히 알아보시고 전세 사기 피해 당하지 않으셨으면 좋겠습니다.
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